Капитальный ремонт:как было на самом деле?

Капитальный ремонт домов - тема, едва ли не самая актуальная сегодня. Ведь все чаще на страницах газет и в телевизионных эфирах обсуждаются проблемы жилищно-коммунального хозяйства. Эта тема волнует коммунальные службы уже не первый год, да и сами жильцы озабочены вопросом дальнейшей эксплуатации своих домов. Выборг также не стал исключением. Так, жильцы дома № 8 по улице Северной наделали много шума. И все бы ничего, но только на одних эмоциях далеко не уедешь, поэтому для объективности стоит обратиться к техническим заключениям, официальным документам и комментариям специалистов. А прежде всего узнать, с чего же началась вся эта история...
При составлении первоначальной заявки в Фонд о выделении средств на капитальный ремонт многоквартирного дома № 8 по улице Северной были учтены такие показатели, как возраст дома, его общее эксплуатационно-техническое состояние. Исходя из этого предполагалось провести по данному адресу ремонт фасада, кровли, подвального помещения и внутридомовых инженерных сетей. В денежном эквиваленте первоначальная сумма выражалась в 39 млн. рублей, тогда как на 33 дома города Выборга предусматривалась сумма в 245 млн.рублей. Однако ситуация изменилась, и Фондом была одобрена программа на сумму 100 145 789 рублей (с учетом 5% софинансирования собственниками помещений), но на 21 дом, а на указанный дом лишь 27 045 910 рублей. Соответственно и перечень работ резко сократился. Жильцы же в недополучении средств и, соответственно, в ограничении объема выполнения капитальных работ обвинили УК по ЖКХ. Но причина такого "финансового кризиса", как мы отметили выше, оказалась гораздо прозаичнее. Именно поэтому УК по ЖКХ предложила провести те работы капитального характера, которые наиболее целесообразны исходя из общего состояния дома, к числу которых относится ремонт подвала с полной заменой инженерных сетей. Поясним, что гидроизоляцию подвала необходимо осуществлять совместно с ремонтом инженерных сетей, дабы избежать возможных причин подтопления подвала. Кроме того, технически неправильно первоочередным делать ремонт фасада, который будет разрушаться до тех пор, пока не будут решены проблемы с подвалом. Поэтому на первый план и вышли те виды работ, которые в дальнейшем позволят заниматься фасадом. Отметим, что предварительно требуется вывезти весь мусор из подвала, которого действительно набирается до 240 тонн, включая демонтаж труб и их вывоз, а также накопленные жильцами предметы быта, пришедшие в негодность. Это к вопросу о содержании общего имущества дома, в том числе и подвала. Однако на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома администрация обратилась в Фонд с просьбой дополнительно включить в перечень работ капитальный ремонт кровли. Результат не заставил себя долго ждать - Фонд пошел жильцам навстречу.
Не стоит обвинять Управляющую компанию в беззаконности предпринимаемых действий: это касается и процедуры выбора подрядчика, и составления проектно-сметной документации, и проведения информационных собраний. В середине августа Управляющая компания объявила конкурс по выбору подрядной организации для выполнения работ по капитальному ремонту. Информация была размещена в газете "Выборг" и на сайте УК. Из всех заявленных претендентов ООО "РСУ по ЖКХ" предложило лучшие и гарантированные условия выполнения работ. На основании этого ООО "РСУ по ЖКХ" приступило к обследованию и составлению проектно-сметной документации на ремонт подвальных помещений (ремонт и гидроизоляцию стен и пола, а также ремонт продухов, окон, приямков) и замену инженерных сетей (теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и электроосвещение).
На составление проектной документации требуется далеко не три миллиона рублей, а 2 млн. 100 тыс. руб., полученные в результате расчетов согласно Справочнику базовых цен на проектные работы для строительства "Объекты жилищно-гражданского строительства", введенному в действие 30 июня 2003 года и утвержденному Госстроем РФ Постановлением № 60 от 10 июня 2003 года. А для выполнения определенного вида работ, в соответствии с условиями договора, ООО "РСУ по ЖКХ" имеет право привлекать квалифицированную субподрядную организацию. Ею стало ООО "Монолит".
В августе-сентябре УК совместно с администрацией инициировала проведение четырех информационных собраний, где подробно были рассмотрены виды работ капитального ремонта дома. Специалисты УК предложили собственникам так называемую техническую помощь, проработав механизм взаимодействия и принятия решений для облегчения процедуры проведения собраний. УК совместно с администрацией пытались донести до жителей, что на другие виды работ, на которые не хватило денег в этом году, могут быть поданы заявки в следующем. Для этого нужно провести собрание, набрать 2/3 голосов, подтвердить свое пятипроцентное софинансирование в соответствии с требованиями Федерального закона № 185. Нельзя сказать, что собственники с энтузиазмом восприняли предложения УК и администрации. И о том, что они серьезно подошли к проведению собраний, тоже мы говорить не можем. На собраниях присутствовали далеко не все, и конструктивного диалога не получилось. Однако впоследствии собственники заявили о якобы состоявшихся голосованиях, выборе своего представителя и, более того, выражении "вотума недоверия" УК по ЖКХ. Но ведь нет никаких протоколов общих собраний, инициированных самими собственниками, которые были бы легитимны по количеству голосов.
То же самое касается и ситуации, сложившейся на Мира, 23. Управляющая компания по ЖКХ вновь напоминает о том, что при проведении очного собрания должны выбираться председатель, секретарь и счетная комиссия. Более того, все принятые решения обязательно должны фиксироваться в протоколе. Иначе действия и слова жителей документально не будут подкреплены, следовательно, и нелегитимны.
Выразив недоверие УК, никто из жильцов не предложил альтернативы. Ведь, как гласит Жилищный кодекс, собственники имеют право в любое время изменить способ управления домом. И никто не вправе им в этом помешать. Тем не менее некоторыми жильцами дома была проявлена инициатива создания ТСЖ, чтобы самим получить деньги и их освоить. Но дальше слов дело не пошло. Работая в условиях сжатых сроков реализации положений Федерального закона № 185, инициативу проведения собраний взяла на себя администрация как собственник муниципальных квартир. Администрация предложила жильцам активно участвовать в выборе своего представителя в процессе приемки актов выполненных работ. Однако жильцы вновь были апатичны. Они не только не выбрали своего представителя, но и сами отказались участвовать в контроле за приемкой работ. Поэтому, как это предусмотрено законом, контроль за выполнением работ будет осуществлять представитель собственников - администрация.
В очередной раз призываем граждан быть более внимательными к тем людям, которые приходят в их квартиры с целью проведения собраний. Всегда нужно спрашивать наименование организации, контактные телефоны, документы, удостоверяющие личность ответственного представителя. При проведении собраний, организованных Управляющей компанией, ее сотрудники в обязательном порядке предъявляют жителям домов удостоверение личности, а если это необходимо - и доверенность на право представлять интересы ОАО "Управляющая компания по ЖКХ".
В заключение углубимся в финансовую сторону вопроса. Поясним, из каких источников финансирования складывается итоговая сумма, одобренная Фондом на капитальный ремонт домов МО "Город Выборг" (100 145 789 рублей). Напоминаем, что Фонд содействия реформированию ЖКХ выделил на ремонт 21 дома (включая дома, обслуживаемые не только УК по ЖКХ, но и ТСЖ) города Выборга сумму в размере 71 602 620 рублей. Вторым источником финансирования стал бюджет субъекта РФ, в данном случае Ленинградской области, выделивший 5 896 927 рублей. Третьим "спонсором" стал местный бюджет. Сумма софинансирования составила 17 638 925 рублей. И теперь самое важное, о чем ни в коем случае нельзя забывать и упускать из виду, - это то, что 5% от общей стоимости затрат на капитальный ремонт в многоквартирном доме должны внести собственники помещений этого дома, то есть 5 007 317 рублей. Если же это условие не будет выполнено, Фонд законодательно имеет право отозвать средства, выделенные на ремонт конкретного дома. Для домов, которые обслуживаются ОАО "Управляющая компания по ЖКХ", это - средства платы собственников за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
И еще. Нужно понять, откуда взялись 5%. Повторим еще раз, что их должны внести сами собственники. В случае с домом № 8 по улице Северной пятипроцентное софинансирование составляет 1 352 300 рублей. Из этой суммы часть, а именно 387 163 рубля, приходится на квартиры муниципальной собственности, за капитальный ремонт которых платит администрация, и 965 137 рублей - на приватизированные квартиры. За период с января 2007 года по август 2009 года с жильцов было собрано 255 840 рублей. Осуществив простые математические операции, получаем, что собственники недофинансировали 709 297 рублей. Согласно решению Совета депутатов, денежные средства в размере 965 137 рублей следует направить на софинансирование капитальных работ дома № 8 по ул.Северной. А ведь если бы такой механизм применен не был, жильцам каждой приватизированной квартиры пришлось бы раскошелиться. Осуществим простые расчеты. Недостающую сумму (709 297 рублей) делим на общую площадь приватизированных квартир дома, которая составляет 4336,3 кв.м. В результате получаем стоимость одного квадратного метра - 163,57 рубля. Возьмем в качестве примера квартиру общей площадью 50,25 кв.м, жильцам которой, с учетом вышеприведенных расчетов, пришлось бы заплатить 8 219 рублей.
Похоже, что, проявляя свою чрезмерную эмоциональность, жильцы дома забыли о том, что с января 2007 года по август текущего года в данном доме были проведены работы на немалую сумму - 575 843 рубля, включая и ремонт кровли, и разборку трубы старой котельной, и проведение восстановительных работ чердачного помещения над квартирой № 16, и аварийный ремонт лифта. Последний был проведен за счет средств бюджета МО "Выборгское городское поселение".
С 1 января 2010 года отменяется плата за капитальный ремонт в том виде, в котором она существовала ранее, и жильцам придется собирать часть средств (5% от его общей стоимости) самим. Учитывая, что в этом доме есть собственники, которые занимают нежилые помещения и не платят за услугу "капитальный ремонт", но при этом выражают инициативу в его проведении и освоении средств, остается только догадываться, как жильцы будут находить общий язык с такими собственниками. Решение подобных вопросов предстоит также и в случае, если жители дома захотят вступить в ТСЖ.

Пресс-служба ОАО "Управляющая компания по ЖКХ"