ТСЖ. “Иметь или не иметь?”

Поговорим о страхах и надеждах, связанных с вхождением в эпоху ТСЖ. В данном случае именно незнание, неинформированность, незаинтересованность умножает многие печали и вызывает паралич воли.

Три дороги
Итак, иного не дано. Может, и дано, но, по зрелому размышлению, из трех возможных вариантов, предоставленных нам Жилищным кодексом, будущее все же за ТСЖ. Закон гласит, что управление многоквартирными домами может осуществляться только по трем направлениям:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
И все. Альтернативы нет, и бессмысленно кивать на образ жизни, прекративший существование четверть века тому назад.
Первый пункт хорош, если дом небольшой, и проживает в нем не более 20-ти семей, потому что представителям, скажем, 150-ти квартир очень быстро надоест мобилизоваться в полном составе, чтобы решить вопрос о вкручивании перегоревшей лампочки.
Третий пункт – для тех, у кого в доме не нашлось ни одного человека, не только желающего улучшить среду обитания, но и убедить в этом остальное пассивное большинство.
Реальная возможность улучшить состояние дома, в котором ты живешь, предоставляется вторым пунктом. И если жилищные кооперативы – практика знакомая и отработанная десятилетиями, то ТСЖ, хоть и пережило младенческую стадию, но все еще для многих остается Terra incognita.

ТСЖ – это
не террариум
Мы все уже умные и знаем, что ТСЖ успешнее всего (и законнее всего) стартует посредством низовой инициативы. Но отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов, страх оказаться обманутым, а также зарплаты и пенсии, позволяющие только кое-как сводить концы с концами, просто так со счетов не скинешь. Чтобы создать по-настоящему действующий ТСЖ, инициативной группе придется потрудиться. Запастись терпением, вооружиться элементарной вежливостью, забыть старые обиды и постараться не наплодить конфликтных ситуаций. Результаты разъяснительной работы будут продуктивнее, если слова станут подкреплены печатным словом: листовкой, памяткой, выдержками из законов и другим наглядным материалом. Если мы живем в одном доме, надо искать и находить компромиссы: вот тут действительно – иного не дано.
На начальном этапе создания ТСЖ важно не запугать, не пригрозить, не равнодушно уведомить, а - терпеливо разъяснять, отвечая на самые неудобные вопросы. Чтобы обрести единомышленников, не надо ни приукрашивать, ни запугивать: люди должны осознавать все трудности на пути к новой жизни. Для начала неплохо было бы, если бы в каждой квартире появился хотя бы четвертый раздел Жилищного кодекса, в котором подробно регламентируется создание и деятельность товарищества. Поверьте, там совсем немного страниц печатного текста!..

Надо чтить не только уголовный,
но и жилищный
Интересующиеся темой ТСЖ могут упустить незаметные, на первый взгляд, но весьма существенные моменты, оговоренные в законодательстве.
Например: ТСЖ является некоммерческой структурой, что освобождает ее от тяжелого налогового бремени, но, тем не менее, позволяет заниматься коммерческой деятельностью, что дает возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома. При наличии нежилых помещений их можно сдавать в аренду, в том числе, подвальные и чердачные пространства. Подвалы могут стать магазинчиками, ателье или конторами с выгодным обременением, чердаки – местом для размещения ТВ-антенн или вышек сотовых операторов. На торцевых частях здания реально за определенную плату размещать рекламу. При организации собственного паркинга – вполне реально пополнять бюджет ТСЖ за счет парковки чужого транспорта.
Еще один момент, который часто упускается из виду, а именно: членами товарищества могут быть не только физические лица, но и организации, если они уже успели выкупить нежилые помещения в вашем доме. Кроме того, собственностью ТСЖ становится и земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства. Закон не запрещает товариществу что-либо строить на этом участке: хоть магазин, хоть мини-бассейн, хоть клуб. Точно также можно ликвидировать алкогольные точки, зачастую уютно расположившиеся на земле ТСЖ. Как показала практика, в рамках товарищества нередко возникает малый, но стабильный бизнес, связанный с оказанием услуг. На первых порах не все ТСЖ готовы обзаводиться собственным электриком, сантехником, дворником. Все это можно «заказать», заключив договор с управляющей компанией, которой может быть как организация, так и индивидуальный предприниматель. Не понравится? Нанять напрямую, причем здесь тоже кроются возможности экономии и контроля. Придется развенчать еще один миф: при создании ТСЖ плата жильцов за коммунальные услуги не вырастет: по закону, тарифы не могут быть изменены.
Насчет судебных тяжб: ТСЖ может потребовать вернуть ранее изъятые муниципалами нежилые помещения с целью распоряжаться этим ресурсом самостоятельно и более рачительно.  
ТСЖ имеет право подавать в суд на должников. Но пока суд примет решение, долги «нехороших» жильцов придется платить из фонда ТСЖ. Существуют прецеденты выселения асоциальных элементов через суд.
Все льготы, гарантированные законом, остаются в силе и при создании ТСЖ, разницу по коммунальным платежам должен покрывать бюджет.
Однако, ТСЖ по закону можно создавать лишь собственникам жилья. Причем, если этих собственников наберется чуть больше половины всего «населения» дома. Меньшинство в этом случае будет обязано подчиниться решениям правления. А разницу в платежах за тех, кто живет в доме на условиях социального найма (в неприватизированном жилье), обязан выплачивать бюджет.
Для членов ТСЖ ежемесячные выплаты обычно увеличиваются на:
- членские взносы;
- зарплату председателю, юристу, бухгалтеру и т.п.;
- установленные общим собранием собственников ежемесячные отчисления на ремонт, благоустройство, модернизацию и тому подобное;
- взносы на обеспечение деятельности правления (канцелярию, поездки, затраты на связь и аналогичные затраты).
Если отвлечься от элитного жилья, которого у нас – раз, два и обчелся, сумма выплат вряд ли увеличится вдвое. Возможно, на 20 или 30%. Больше люди все равно платить не в состоянии.

Создание ТСЖ должно быть полностью низовой инициативой. Перегибы в этом деле уже породили шквал судебных разбирательств по всей стране. Однако, не стоит ждать, когда вам навяжут свою модель управления, обяжут платить несогласованные с вами суммы и еще будут грозить судом за неуплату.
Опыт показывает, что в первый год удается сделать очень немного: косметический ремонт, замену части лежаков и стояков, установку дверей, налаживание службы консьержей, установку камер слежения… Но на второй-третий год существования грамотно действующие товарищества уже попадают в целевые программы, могут заняться благоустройством, обустройством парковки, более серьезным ремонтом и модернизацией.
Да, и не забудьте: вы и только вы должны решить судьбу своего дома на общем собрании. Иначе найдется тот, кто решит ее за вас. И чаще всего – без учета вашего желания и возможностей кошелька. Так что, как в известной песенке: думайте сами, решайте сами – иметь или не иметь.

Екатерина ЗУЕВА