Приватизация земельного участка в СНТ

На сегодняшний день многие граждане, обладающие земельными участками, возводя на них дома, как это ни парадоксально, не являются собственниками этих участков. Как такое может быть?

Многие граждане имеют во владении и пользовании земельный участок только на основании членской книжки садоводческого некоммерческого товарищества (далее – СНТ). Членская книжка – документ, который не предоставляет право собственности на участок, он лишь даёт право на пользование и владение участком, а также служит основанием для последующего приобретения участка в собственность. Поскольку член СНТ не является собственником, то и распоряжаться каким-либо образом участком он не может: любая сделка будет являться ничтожной. Последствия однозначны: все полученное сторонами по такой сделке должно быть возвращено сторонам-участницам соглашения (например, при продаже сторона-покупатель возвращает земельный участок, а сторона-продавец - полученные денежные средства). Иными словами до приобретения участка в собственность все вращается вокруг членства в СНТ. Если по каким-либо причинам гражданин утрачивает членство, то, следовательно, он утрачивает и перспективы оформления участка в собственность.
Конечно, практически любой гражданин желает приобрести участок в собственность, чтобы наиболее полным образом владеть, пользоваться и распоряжаться землей, иметь возможность передать ее по наследству.
Между тем на практике гражданам зачастую приходится сталкиваться с самыми разнообразными проблемами, связанными с приватизацией земельных участков. И банальный процесс оформления земли в собственность превращается в "хождение по мукам". Однако, как известно, из любой, даже самой неблагоприятно складывающейся ситуации существует выход!
Конечно, препятствия на пути могут встретиться самые разные: от несовершенства и спутанности действующего законодательства в области земельных отношений и правовой неосведомленности самих граждан до уже тривиального произвола властей на местах.
Но как же бороться с этим? Какие действия необходимо предпринять для получения желаемого права собственности на земельный участок? Если решение первых двух проблем может быть найдено с помощью опытного юриста, специализирующегося в области земельного права, то третье препятствие может вызвать некоторые затруднения даже у опытного специалиста. Помочь в решении проблемы смогут только решительность, готовность бороться с произволом, подкрепленные фундаментом надежных правовых знаний и вооруженные многолетним опытом в разрешении проблем.

Что необходимо
предпринять и куда
следует обращаться?
Во-первых, для приобретения участка в собственность необходимо произвести его индивидуализацию (заказать геодезические работы по межеванию), проще говоря "сделать геодезию". Вам необходимо обратиться в одну из геодезических организаций, а после инженеры-геодезисты проводят все необходимые действия по подготовке межевого дела самостоятельно.
Далее, имея на руках межевое дело, следует обратиться в филиал Земельной кадастровой палаты с заявлением о постановке участка на кадастровый учет.
Распространенным среди граждан является мнение, будто проведение межевых работ является необязательным. Однако, как показывает судебная практика, подобное суждение далеко от истины. Дело заключается в том, что формирование межевого дела и получение кадастрового паспорта - необходимые этапы для приобретения участка в собственность. Объясняется это тем, что невозможно быть собственником некоего абстрактного земельного участка, который не имеет четко установленных границ, и не иметь хотя бы статуса ранее учтенного участка. К тому же определение границ послужит железным доказательством при возникновении каких-либо споров о границе земельного участка, например, с соседями в будущем.
После того как вы получили кадастровый паспорт, обратитесь с заявлением о предоставлении участка в собственность с приложением необходимых документов в органы местной администрации муниципального образования. Вот здесь, как правило, и начинаются основные проблемы.
Дело в том, что по понятным причинам чиновники не заинтересованы в передаче земельных участков в собственность гражданам - членам СНТ, отсюда и различные трудности в оформлении документов. В качестве мотивов отказа могут выступать самые различные надуманные, подчас одиозные, причины. Это может быть и якобы отсутствие полномочий по распоряжению участком, отсутствие списков членов СНТ, неправильные разъезды на территории СНТ, ссылка на положения Земельного кодекса, будто бы приватизация земельных участков после вступления в силу Земельного кодекса может быть исключительно возмездной, отсутствие генерального плана СНТ и т.п. Знакомая ситуация, не правда ли? И таких случаев немало! Чиновники, играя не противоречивости и спутанности законодательства, стремятся ввести в заблуждение не всегда должным образом осведомленных в юридических тонкостях земельного права граждан. Разумеется, удивленные таким решением власть имущих граждане повторно обращаются в администрацию, пытаясь объяснить сложившуюся ситуацию, но всегда получают один ответ: "ничего не знаем, обращайтесь в суд".
Действительно, без судебных тяжб в подобной ситуации просто не обойтись и необходимо тщательно и планомерно подготовиться к будущему судебному процессу.

На что необходимо обратить внимание
в первую очередь?
Гражданин, состоящий в СНТ или иной подобной некоммерческой организации, если она образована до 1998 года, имеет полное право на бесплатную (да-да, именно бесплатную!) передачу земельного участка, которым он владеет и пользуется по решению органа местной администрации.
Все те надуманные, взятые с потолка причины наподобие "отсутствия полномочий по предоставлению участков", "обязательной возмездности приватизации участков", "отсутствие списка членов СНТ", "неправильные разъезды на территории СНТ" противоречат как здравому смыслу, так и действующему законодательству.
Во-первых, обращаем внимание на Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах". Пункт 4 статьи 28 этого закона гласит, что гражданин-член СНТ, владеющий и пользующийся участком, являющимся собственностью СНТ, образованным до 1998 года, имеет право обратиться к местной администрации с заявлением о бесплатном предоставлении участка в собственность. Поэтому никакие отписки администрации вроде: "мы не имеем права предоставить вам участок, потому что мы не собственники" не являются мотивированными и правомерными.
Во-вторых, как вы знаете, членство в СНТ удостоверяет выданная гражданину членская книжка. Возникает справедливый вопрос: причем здесь какие-то списки?! Как списки могут повлиять на приобретение участка гражданином-членом СНТ непонятно…
В-третьих, непонятно, каким образом "неправильные разъезды" затрагивают имущественную, частную, личную сферу гражданина, каким образом они могут препятствовать в приобретении участка гражданином в собственность? Это также остается загадкой…
Таким образом, действия чиновников абсолютно неправомерны, однако ни обращение в вышестоящие инстанции, ни обращения в органы прокуратуры не являются панацеей, т.к. ответом в таких случаях служит банальное "обращайтесь в суд".
Между тем, если вам все же удалось успешно завершить судебный процесс и получить долгожданное решение, вы можете смело идти в регистрационную палату.
Для успешного проведения регистрации необходимо просто собрать полный пакет документов согласно установленному перечню и обратиться в уполномоченный орган Росреестра с заявлением о государственной регистрации.
Рассмотренная ситуация в очередной раз подтверждает, что невзирая на незаконные действия чиновников пути отстаивания ваших интересов существуют, важно на начальном этапе определить вехи развития ситуации, грамотно подготовится к каждому этапу и двигаться в определенном направлении. Не забывайте критично подходить к каждому слову, написанному в тех или иных актах местной администрации, ведь всем известно, что даже запятая, поставленная не в том месте, может коренным образом изменить смысл написанного. И напоследок: старайтесь не верить различным слухам и домыслам и всегда проверяйте полученную информацию в надежных источниках, у специалистов.