Пришло время выбирать будущее для вашего дома

Настало время выбирать форму управления много- квартирными домами. Привычная всем единая форма обслуживания уходит в прошлое. Выбор неизбежен, а потому самое время пристально ознакомиться с документацией, на основании которой каждый должен сделать СВОЙ выбор.

В марте 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, в связи с чем собственники жилья обязаны были определиться со способом управления многоквартирным домом до 1 января 2007 года. Затем, в связи с масштабностью намеченных мероприятий, требующих более тщательной организации работы, срок был отодвинут. Теперь выбор предстоит сделать до 1 мая 2008 года.
Заместитель главы администрации МО "Выборгское городское поселение" Александр Буянов:
- Каждый собственник обязан определиться с выбором. На сегодняшний день инициатором проведения первичных собраний, на которых осуществляется выбор, выступает муниципальное образование. Существует два способа проведения собраний - очная форма и заочная.
В домах, имущество которых стопроцентно относится к муниципальной собственности, выбор способа управления принадлежит собственнику - муниципалитету. Выбор управления здесь будет осуществляться по конкурсу на избрание управляющей компании. В тех домах, где доля собственности граждан составляет более 51%, проводятся очные собрания. Там, где доля собственности граждан составляет менее 50% жилого помещения, собрания проводятся по заочной форме. Разработана система оповещения граждан о проведении таких собраний. По рекомендации Комитета по энергетическому комплексу и ЖКХ правительства ЛО, разработан бланк уведомления жильцов о проведении первичных собраний. Сегодня такие уведомления вручены всем эксплуатирующим организациям при Управляющей компании. Уведомления разносятся под роспись. Посылаются и заказные письма, оповещающие жителей о проведении собрания. Собственники оповещаются за 10 дней до проведения мероприятия.
По распоряжению главы администрации каждую неделю проводится заседание рабочей комиссии по рассмотрению итогов первичных собраний. За месяц, согласно разработанному графику, первичные собрания охватывают 200 домов.
Жилищный кодекс предписывает исполнение ряда организационных вопросов, необходимых при подготовке первичного собрания. Для работающего, юридически не подготовленного жителя исполнение предписаний очень трудоёмко, поэтому администрация подготовку и проведение первичных собраний взяла на себя.
Жилищный кодекс предписывает инициаторам созыва направить каждому собственнику сообщение. В сообщении указывается:
- сведения о лицах, по инициативе которых собирается общее собрание;
- форма его проведения;
- дата, место, время собрания;
- повестка дня;
- порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на этом собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Точное соблюдение требований о проведении собрания является необходимым условием правомочности данного собрания. В случаях их несоблюдения, решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке.
Присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием Ф.И.О., адреса, реквизитов свидетельств о собственности на помещение, подписью собственника либо доверенностью (если интересы собственника представляет доверенное лицо. При этом доверенность может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учёбы, жительства).
Заочное голосование проводится путём передачи решений собственников в письменном виде по всем вопросам, поставленным на голосование. В решении собственника в обязательном порядке должны содержаться сведения:
- Ф.И.О.;
- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица;
- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировкой "за", "против", "воздержался". Решение не должно иметь двоякого смысла, неточности формулировки.
Правом голосования на общем собрании обладает каждый собственник помещений, но количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Результаты голосования по каждому вопросу заносятся в протокол общего собрания. Решение собрания также оформляется протоколом, который подписывается председателем и секретарём, а также членами счётной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум. Решения общего собрания должны быть доведены до всех собственников жилья в течение 10 дней.
Чтобы разобраться, какую же форму правления выбрать, неплохо бы каждому обладателю жилья взять в руки Жилищный кодекс и серьёзно его проштудировать, ведь какое-либо решение принимать придётся - в стороне не останется никто. Если собственник жилья не определится самостоятельно, то решение за него придётся принимать администрации муниципального образования.

Кто такой "собственник"?
Его права и обязанности

Для начала стоит разобраться с понятием "собственник жилья". Если раньше существовало понятие "квартиросъёмщик", то теперь вводится новый термин - "собственник". Граждане, приватизировавшие своё жильё, являются собственниками своей квартиры.
Жилые помещения могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований. Появилось понятие долевой собственности. Статья 36 "Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме" п. 1 ЖК РФ гласит: "Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир… в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, являются общим имуществом в многоквартирном доме".
Содержание общего имущества является обязанностью собственников жилья многоквартирного дома. Собственник должен нести расходы по содержанию и ремонту жилого помещения, исходя из долевой собственности на общее имущество. (Статья 39 п. 1 "Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несёт собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника", то есть - чем больше квадратных метров, тем больше доля.) Права по контролю за содержанием жилых помещений предоставлены государственным органам исполнительной власти и органам местного самоуправления.
Способ управления многоквартирным домом может изменяться в любое время, но только решением общего собрания собственников помещений.

Три направления
жилищно-коммунальной
реформы. Ваш выбор?

Предлагается три варианта управления:
1 - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
2 - управление при помощи созданного жильцами дома Товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищного комитета (ЖК) или иного потребительского коллектива.
3 - управление Управляющей организацией (УО).
Рассмотрим каждый из них.

Непосредственное управление собственниками помещений
Для этой формы управления необходимо избрать инициативную группу жильцов дома, в обязанности которой войдёт:
- ответственность за ведение и хранение технической документации по многоквартирному дому и протоколов собраний собственников помещений;
- ответственность за выдачу справок о месте проживания и условиях оплаты за жилищно-коммунальные услуги;
- полномочия представлять интересы собственников помещений в органах местного самоуправления, государственных органах и в отношениях с иными третьими лицами;
- ответственность за контроль исполнения договоров, заключаемых собственниками на содержание и ремонт их общего имущества;
- полномочия на подписание организациям, предоставляющим услуги собственникам, актов выполненных работ, оказанных услуг. (пп. 10 п. 162, по аналогии права - ст. 137, 138, 145 ЖК РФ).
Серьёзной отличительной чертой данной формы управления является то, что выбранные уполномоченные собственниками многоквартирного дома лица не имеют права заключать договора с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников жилья. С каждым собственником заключается отдельный договор (п. 3, ст. 164 ЖК: "Собранием собственников не может быть вынесено решение о передаче собственниками помещений полномочий какому-либо лицу на заключение от имени всех собственников договоров с ресурсоснабжающими организациями").
Кроме того, эта организация собственников жилья не является юридическим лицом, не требует наличия лицензии на деятельность.

Товарищество
собственников жилья
Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией с регистрацией юридического лица. Право собственности в этой организации распространяется только на домовладение, имущество собственников не включается в право собственности. Глава 13, статья 135 п. 1 Жилищного кодекса РФ гласит: "Товариществом собственников жилья признаётся некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме". Таким образом, создаётся ТСЖ не с целью извлечения прибыли, а с целью содержания жилого фонда. Однако при этом ТСЖ может сдавать в аренду подвальные и чердачные помещения (ст. 137 п. 2.1), заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия (ст. 137 п. 2.5).
В отличие от первой формы управления, ТСЖ является юридическим лицом со всеми вытекающими отсюда последствиями. Это значит, что организация имеет свой расчётный счёт, устав, может вести уставную деятельность, избранный на общем собрании председатель уполномочен представлять интересы всех собственников многоквартирного дома (домов). Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Правление ТСЖ избирается из числа членов ТСЖ общим собранием, оно является исполнительным органом созданного товарищества, осуществляет руководство деятельностью ТСЖ и подотчётно общему собранию ТСЖ. Из состава членов правления ТСЖ избирается председатель на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжаться действиями должностных лиц товарищества.
В полномочия правления ТСЖ входит: составление сметы расходов и доходов ТСЖ и отчётности о финансовой деятельности ТСЖ, определение расходов на содержание и ремонт общего имущества, установление порядка внесения платежей за содержание и ремонт имущества, распоряжение имуществом ТСЖ в соответствии с финансовым планом товарищества, управление домом. В функции управления входит:
- ведение хозяйственной деятельности;
- право заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями в интересах собственников жилья;
- право заключения договора на обслуживание с управляющей компанией;
- заключение договоров-соглашений о порядке внесения платежей за содержание и ремонт общего имущества;
- ведение документации, делопроизводства, бухгалтерского учёта и бухгалтерской отчётности;

- наём работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение;
- предоставление на утверждение собрания членов ТСЖ правил внутреннего распорядка рабочего дня нанимаемых работников и положения по оплате труда;
- заключение договоров на обслуживание и ремонт общего имущества;
- созыв и проведение общего собрания членов товарищества.
Товарищество собственников жилья имеет право (ст. 137 ЖК РФ) на основе принятой сметы доходов и расходов на год устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, продавать и передавать во временное пользование, обменивать общее имущество, принадлежащее товариществу, предоставлять в пользование часть общего имущества, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, надстраивать, перестраивать часть общего имущества. Если это не нарушает требований законодательства, осуществлять застройку прилегающих к дому земельных участков (в соответствии с требованиями законодательства, от имени и за счёт собственников).
ТСЖ создаётся без ограничения срока, если иное не предусмотрено уставом (ст. 135 п. 4 ЖК РФ).
Средства товарищества собственников состоят из (статья 151 ЖК РФ):
- обязательных платежей, вступительных или иных взносов членов товарищества;
- доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
- прочих поступлений.
Создание ТСЖ возможно на базе одного многоквартирного дома, нескольких жилых (дачных) домов с общей инженерной и технической инфраструктурой, нескольких соседних многоквартирных домов, граничащих земельными участками и имеющих общую инженерно-техническую инфраструктуру.
ТСЖ как новый субъект права возникает со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц, правила ведения которого регламентированы постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 года № 438 "О едином государственном реестре юридических лиц".

Управление при помощи
управляющей организации
Жилищно-эксплуатационные организации, обслуживающие жилой фонд, функции которых могут выполнять ЖЭО, РЭП, Службы заказчика и другие специализированные организации в соответствии с положениями ст. 9 закона № 189-ФЗ, признаются управляющими. Изменение способа управления после 1.03.2005 года или смена управляющей компании влечет за собой расторжение договорных отношений с населением, сложившихся до 1.03.2005 года.
Управляющая организация должна вести свою деятельность на основе лицензии. Она является юридическим лицом независимо от организации правленческой формы и формы собственности, занимающимся индивидуальной предпринимательской деятельностью.
С каждым собственником заключается договор по единой форме (условия договора являются одинаковыми для всех собственников помещений многоквартирного дома). Предметом договорных обязательств является:
- оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
- предоставление коммунальных услуг пользователям помещений;
- осуществление иной деятельности в целях управления многоквартирным домом.
Договорные обязательства вступают в силу с момента подписания договора или со дня, указанного в договоре, но не позднее 30 дней со дня подписания. Изменение и расторжение договорных обязательств возможно по соглашению сторон, по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора одной из сторон, в связи с существенным изменением обстоятельств.
Срок действия договора определяется от 1 года до 5 лет (пп. 9 п. 5 ст. 162 ЖК РФ). По истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении, договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях. Если собственники помещений намерены расторгнуть договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, соответствующее решение должно быть вынесено не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора на управление.
Управляющая компания ежегодно в течение I квартала текущего года (если иное не установлено законом) обязана представлять собственникам помещений отчёт о выполнении договора за предыдущий год.

Что касается тарифов, то статья 157 п. 3 ЖК РФ поясняет: "Изменение формы собственности на жилое помещение, образование или ликвидация ТСЖ или ЖК или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления".
Итак, настало время размышлять и принимать решение! Администрация планомерно проводит мероприятия по проведению первичных собраний. Жителям 1138 выборгских домов в ближайшее время предстоит сделать выбор, который, согласно новому Жилищному кодексу, является обязанностью каждого.
В многоквартирном доме пересекаются, а часто и сталкиваются интересы множества лиц. Согласование воли собственников по исполнению своей обязанности по выбору способа управления осуществляется в форме принятия решения коллективным органом - общим собранием собственников. Это решение является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании (п. 4 ст. 46 ЖК РФ).
В случае неисполнения собственниками обязанности по выбору способа управления либо при неисполнении принятого решения, выбор управляющей организации на конкурсной основе осуществляется органами местного самоуправления (органами исполнительной власти).
Людмила ЛУКЬЯНОВА