Потеряны две с половиной Франции...

По данным АККОР (Ассоциации крестьянских, фермерских хозяйств и кооперативов России), обнародованным на XIX съезде ассоциации в Москве, ежегодно мы теряем миллион гектаров пахотных земель. За время реформ потерян 41 млн. га сельхозугодий, которые вышли из оборота. Это территории размером две с половиной Франции, которые ушли на строительство коттеджей, заболачивание и пр.!
С другой стороны, подступиться к лучшим землям у фермеров нет никакой возможности.
Вопрос землепользования в Выборгском районе решается в соответствии с российским федеральным и региональным законодательствами. Это несколько раз подчеркивал в своих ответах на вопросы фермеров Анатолий Крук, заместитель председателя комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Выборгского района. Основной разговор на состоявшемся недавно совещании выборгских фермеров коснулся трех моментов.

Опирайтесь на закон
Факт: Порядок приобретения в собственность земельных участков, находящихся в аренде, а также выкупа из пожизненно наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования.
Комментарий:
- Земельные участки, находящиеся в аренде, выкупаются по рыночной стоимости при наличии договора аренды сроком не менее 3 лет и при надлежащем использовании земельного участка. Рыночную стоимость определяют по заказу соответствующие структуры, имеющие лицензию на право ведения этой деятельности.
Но следует учесть, что многие крестьянские фермерские хозяйства были организованы в период с начала 90-х по 1998 год. И у многих фермеров нет договоров аренды. Как следствие, затрудняется процесс выкупа земельных участков. Договор – один из необходимых документов при оформлении сделки купли-продажи.
И еще одно непременное условие: проведенное межевание границ участка. Это дорогостоящая, но также необходимая процедура. Выкуп из пожизненно наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования - несколько иная процедура.
Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене в размере 20% от кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с кадастровыми номерами земельных участков. Если вы знаете номер своего участка, то вы сразу можете определить его кадастровую стоимость. С 29.12.2007 г. она изменилась: если раньше она была 89 коп. за кв.м, то сегодня колеблется от 77 копеек до 3-5 руб.
Что касается несельскохозяйственных угодий, то областным законом от 04.02.2008 г. № 403 о внесении изменений в областной закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» была внесена правка. Рыночная стоимость выкупа несельскохозяйственных угодий упразднена. Сегодня цена выкупа этих земель не определена, и стоит вопрос, какой же она должна быть. Пока нет цены, нет и предмета разговора. Мы направили запрос на имя Губернатора Ленинградской области, ответа еще нет.

Хорошо иметь домик в деревне...
Факт: Изменение вида разрешенного использования земельного участка под использование для сельского туризма.
Вопрос вызвал оживленную дискуссию в зале. Прежде всего: что подразумевается под выражением «сельский туризм»? Одно дело – иметь в хозяйстве два-три гостевых домика, где и принимать приезжающих. Совсем другое – застроить свою землю коттеджами или рассредоточить на ней туристическую базу на несколько сотен человек. Понятно, что второй вариант – образец нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения.
- Мы хотим совместить эти направления! – пояснили фермеры, желающие заняться сельским туризмом. – Для этого планируем построить гостевые домики, но и хозяйство при этом будет функционировать. Мы же будем кормить своей продукцией приезжающих, предлагать им, если они хотят, принять участие в сенокосе, доении коров, кормлении птиц и пр. Поэтому речь идет не о всей земле, а лишь о ее части – той, где будут построены гостевые домики.
Комментарий:
- Тогда для чего вам менять вид разрешенного использования земельного участка? – удивился Анатолий Крук. – Ведь по закону вы имеете право возводить на принадлежащей вам земле соответствующие постройки, необходимые для нормального функционирования вашего хозяйства. Хотите заниматься сельским туризмом – пожалуйста, стройте на своей территории небольшую гостиницу в соответствии с проектом организации территории хозяйства. Но при этом подробно распишите, что будет у вас в хозяйстве.
- Проблема в том, – поддержала фермеров начальник отдела технической и аграрной политики районной администрации Любовь Злобина, – что термин «гостевой дом» в налогообложении отсутствует. Наши фермеры хотят узаконить свой дополнительный вид деятельности.
- Гостевые дома можно строить на основании проекта организации территории хозяйства. Еще раз обращаю ваше внимание на Закон о КФХ, где сказано, в каких именно случаях фермеры имеют на это право. Поэтому я не вижу необходимости изменять вид разрешенного использования, о котором вы пишете в своих заявлениях.
В итоге все сошлись во мнениях: сегодня законодательная база не успевает за государственной программой развития агропромышленного комплекса России, включающей в себя и развитие таких нетрадиционных видов, как сельский туризм. Но она принята, государство ее поддерживает, и с нынешнего года в ее рамках сельский туризм будет субсидироваться.
По ходу дела прозвучала любопытная реплика с места:
- Мы провели нечто вроде мониторинга: кто и как в нашей области начал развивать у себя сельский туризм. Вывод такой: не нужно возводить капитальные строения! Я, например, делаю перевозные домики на колесах размером 5х3,5 м с сауной. Стоит такой домик 85.000 руб., его можно взять в аренду, скажем, на год – посмотреть, как пойдет бизнес. А если вы возвели коттедж, а туризм не пошел – что вы будете делать с коттеджем? Его в карман не положить, не унести, и не факт, что можно продать и вернуть себе затраты. Зачем делать ошибки?

Трудности пока существуют
Факт: О возможности выделения земельных участков под новые КФХ и дополнительно предоставляемое жилье.
Комментарий:
- Здесь тоже ничего нового добавить к закону не могу, – пояснил Анатолий Крук. – Земли под новые крестьянские фермерские хозяйства выделяются из фонда земель сельхозназначения. Хорошо, если на территории проживания будущих фермеров такой фонд имеется. Но зачастую мы оперируем с фондом земель, относящихся к категории земель запаса, которые еще надо перевести в соответствующую категорию. А это длительная и затратная процедура.
Если же фермер хочет расширить свое хозяйство – та же схема. Но проблема усугубляется и тем, что практически все земли сельхозназначения либо выкуплены сельхозпредприятиями, либо они не дают согласование на изъятие.
Есть еще один нюанс. Многие крестьянские фермерские хозяйства получили земельные участки в 1990-1996 гг.; они так и не приступали к использованию земель. И в настоящее время остро стоит вопрос принудительного изъятия земель у таких фермеров. Процедура изъятия земель прописана в Земельном и Гражданском законодательствах. В настоящее время продолжаются работы по осуществлению муниципального земельного контроля с целью выявления неиспользуемых и неэффективно используемых земель сельскохозяйственного назначения – чтобы начать процедуру принудительного изъятия земель и вовлечения их в сельскохозяйственный оборот.

«Мы, фермеры – не только производители, мы – активисты села, его будущее, его новое поколение», - сказал министр сельского хозяйства России Алексей Гордеев. Слова хорошие, обнадеживающие. И решения правительства РФ, проявленные в государственной Программе развития агропромышленного комплекса страны, по сути верные, нацеленные на перспективу движения вперед. Если они реализуются, то сегодняшняя угроза экономической безопасности России уйдет в прошлое. Хочется верить, что навсегда.

Наталья КОРТЕЛЕВА