ТСЖ: проголосовали метром

Жителей дома 11 по Московскому проспекту, пришедших на собрание, организованное городской администрацией, поставили перед фактом: в их доме создается товарищество собственников жилья. Остались формальности - юридическое лицо будет зарегистрировано в течение месяца. Результаты голосования (58,5 процента - "за") озвучил Евгений Иванович Уланов, председатель правления, инициировавший процесс создания ТСЖ.
Для большинства жителей дома это оказалось сюрпризом. Действительно, уведомления о проведении общего собрания собственники получили в начале апреля. Заочное голосование, предусмотренное в данном случае, - вполне законная форма. Жильцам было предложено, заполнив бланк, в частности, выбрать способ управления домом. Соседи обменивались мнениями, и единства в этом вопросе не было. Более того, высказывались протесты и сомнения - не окажется ли непомерной финансовая нагрузка при самостоятельном управлении домом, возможно ли взвалить на себя обязанности по содержанию и ремонту подвала и кровли, насколько квалифицированным будет менеджмент. Что и говорить, вопросов возникает немало - ТСЖ пока ещё мало опробованная форма управления жилфондом, неизвестно, какие здесь таятся подводные камни. И вот, не успев вернуть уведомления, не получив ответов на свои вопросы, люди узнают, что вопрос практически решен. Как это получилось? Дело в том, что около тридцати процентов площади дома составляют неприватизированные квартиры (собственность муниципалитета), собственником помещений первого этажа является магазин. Администрация города и хозяева магазина высказались за создание ТСЖ, что и предрешило исход голосования: потребовалось согласие всего двенадцати из 59 собственников приватизированных квартир, чтобы большинством голосов принять решение о создании ТСЖ.
Несмотря на некоторую странность ситуации, решение является абсолютно законным: согласно п. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В свою очередь, эта доля пропорциональна площади помещения, которым владеет данный собственник. Проще говоря, чем больше площадь помещений у собственника, тем больше у него голосов.
По доверенности голоса городской администрации представлял Юрий Федорович Щукин, начальник отдела жилищно-коммунального хозяйства администрации МО "Выборгское городское поселение". От него и хотели пришедшие на собрание жильцы дома получить ответы на интересующие их вопросы, выяснить плюсы и минусы того положения, в которое они попали.
- Какая будет квартплата? Люди в нашем доме живут небогатые; если она увеличится, мы просто не сможем платить…
Юрий Щукин ответил: ТСЖ - некоммерческая организация, полностью подотчетна членам товарищества, вся плата за услуги пойдет на счет ТСЖ, движение средств можно проследить. Пояснил, что плата за услуги и ресурсы - воду, тепло - поднимается каждый год, это устанавливается правительством области, и для ТСЖ она будет той же, что и для всех остальных потребителей. Проанализировал возможности сэкономить - скажем, поставив общие приборы учета тепловой энергии. По существу же заданного вопроса - о размере квартплаты - Юрий Федорович заявил: "Сумма будет зависеть от ваших запросов", и в этом он совершенно прав.
Но как раз здесь могут возникнуть проблемы, насколько серьезные - покажет только время. "Запросы" собственников обсуждаются на собрании членов ТСЖ. Если уровень доходов населения дома действительно примерно одинаков, то и представления о необходимом и достаточном у людей близкие. Но если, скажем, кто-то захочет поставить в подъезде стеклопакеты и посадить консьержку и его поддержит большинство, в этом случае оставшимся в меньшинстве придется туго. Они все равно обязаны будут нести свою долю расходов. Величина расходов на содержание общего имущества связана опять же с долей в праве собственности, а не с количеством людей, прописанных или проживающих в квартире. Напомним, что речь не идет о людях, которые живут в муниципальных, не приватизированных квартирах. За все возможные "излишества" заплатит муниципалитет, собственник их жилья, если соответствующее решение будет принято.
В ходе бурных дискуссий выяснилось, что собственник не обязан вступать в ТСЖ. Но согласно п. 2 ст. 138 Жилищного кодекса он обязан заключить с товариществом договор о содержании и ремонте общего имущества. Поскольку именно на ТСЖ, с момента его создания, лежит обязанность обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние дома. Собственники, не являющиеся членами товарищества, вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом.
Юрий Щукин подчеркнул важный момент: наниматели и собственники, независимо от формы управления домом, могут получить все положенные по законодательству льготы, компенсации и субсидии. Их предоставляет государство через отдел социальной защиты, а не ТСЖ. Товарищество обязано обеспечить получение льгот, заключив соответствующие договора. И государственные средства будут поступать на счет ТСЖ, компенсируя оплату коммунальных услуг льготниками.
Какими будут накладные расходы - на содержание правления ТСЖ, на ведение бухгалтерии, - на собрании не прозвучало. Экономические расчеты председатель правления ТСЖ и начальник отдела жилищно-коммунального хозяйства обещали предоставить на следующем собрании.
Также к следующему собранию совместно со специалистами администрации и "Управляющей компании по ЖКХ" планируется сделать технический осмотр дома, определить первоочередные задачи, составить соответствующий акт.
Юрий Щукин назвал пилотным проектом создание ТСЖ на базе дома 11 по Московскому проспекту и заверил присутствующих, что глава администрации Выборга этот проект поддержит и что бюджет готов финансировать свою долю работ капитального характера. В Выборге 17 ТСЖ, но все они созданы на базе новых домов. Особенность данной ситуации в том, что ТСЖ создается на базе старого жилфонда, причем здесь несколько форм собственности - муниципальная и частная, кроме того, членом ТСЖ стал собственник нежилого помещения - магазина. Администрация города выступит инициатором того, чтобы к ТСЖ присоединились соседние дома: Московский, 13, 14, 16, Ленина, 5 и 7, поскольку это оптимально с точки зрения накладных расходов.
- Мы хотим быть лидерами, - заявил Юрий Щукин и выразил уверенность, что будущее за ТСЖ и что "всё у нас получится".
Хотелось бы, чтобы оптимистичные прогнозы Юрия Федоровича оправдались, поскольку создание товарищества - факт, можно сказать, свершившийся.
К плюсам можно отнести то, что создание ТСЖ позволит направлять деньги, которые платят жители за капремонт и содержание жилья, пусть сравнительно небольшие, на ремонтные работы в своем доме. В настоящее время эти средства уходят в "общий котел" - они идут на ремонт наиболее "проблемных" зданий. Хотя дом 11 по Московскому тоже далеко не новый, его состояние - лучше, чем многих других; в Выборге немало ветхих и аварийных домов. В городе - полтора миллиона квадратных метров жилья, поэтому у таких домов, как Московский, 11, практически нет шансов дождаться ремонта.
Кроме того, не следует забывать, что ТСЖ, хотя и является формой самоуправления, все же не государство в государстве. Все нормы гражданского и уголовного права распространяются на собственников, членов правления, обслуживающую организацию. По-прежнему существуют государственные органы, ведущие контроль за обеспечением прав жильцов, существуют федеральные стандарты качества жилищных и коммунальных услуг. В соответствии с гражданским законодательством РФ, товарищество может подать в суд заявление о взыскании задолженности по коммунальным платежам. В свою очередь, каждый собственник вправе обжаловать в суде решение собрания ТСЖ, если нарушены требования Жилищного кодекса.
В данном случае важным моментом является поддержка администрации, готовность муниципалитета финансировать свою долю затрат на капремонт. Пусть за этим стоит пресловутое "желание сбросить эту ношу, ЖКХ, со своих плеч", как сказано в одной из листовок противников ТСЖ. Такова реальность, с которой невозможно не считаться: бюджет не вытянет "коммуналку", и поэтому предлагается нам, жителям, пока не поздно, включиться в управление своими домами.
Елена Винокурова