О современном подходе к содержанию жилья

В 2004 году Государственной Думой был принят новый Жилищный кодекс РФ, который стал трактовать иной подход, касающийся отношения собственника/нанимателя к своему жилищу. С одной стороны, этот закон предоставил гражданам России право собственности, с другой - возложил на собственников новые обязанности и ответственность за содержание общего имущества многоквартирного дома.
Так, согласно 30 статье ЖК РФ обязанности собственника жилого помещения определяются следующим образом:
1. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. Если данное помещение является квартирой, то на собственника возлагается бремя ответственности за общее имущество собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. А собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
2. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Справочно:
К общему имуществу жилого дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, кровли, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и т.д.). Все эти объекты принадлежат собственникам многоквартирного дома на праве общей долевой собственности - ст. 36 ЖК РФ.
Таким образом, собственники жилых помещений обязаны нести расходы за содержание общего имущества многоквартирного дома. Доля обязательных расходов на его содержание определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества устанавливаются Правительством РФ. Благоприятные условия проживания граждан в доме, а также надлежащее содержание общего имущества обеспечивает такое понятие, как управление многоквартирным домом. В настоящее время каждый собственник, проживающий на территории Выборгского района, определился в выборе способа такого управления. Их всего три:
1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья/жилищным кооперативом;
3. управление управляющей организацией.
В настоящее время большинство собственников, проживающих в Выборге и Выборгском районе, выбрали третий способ управления. В качестве управляющей организации было избрано ОАО "Управляющая компания по ЖКХ", как единственное в своем роде предприятие, оказывающее услуги такого рода.
Выбрали. Теперь каждому собственнику жилого помещения в многоквартирном доме необходимо сделать следующий шаг - заключить с ОАО "Управляющая компания по ЖКХ" договор на управление многоквартирным домом, в соответствии со 162 статьей ЖК РФ.
Ранее такого договора между собственниками и "Управляющей компанией по ЖКХ" не существовало. Все мы ежемесячно оплачивали лишь квитанции за ЖКУ. Роль договора на управление многоквартирным домом - узаконить отношения между собственником и Управляющей компанией. Проще говоря, платить мы будем, как и раньше, по квитанции, но на руках у каждого собственника будет договор, разграничивающий права и обязанности каждой из сторон.

Что представляет собой договор на управление многоквартирным домом?
Согласно 162 статье ЖК РФ, данный договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами на срок от года до пяти лет. Новый Жилищный Кодекс предписывает, что после общего собрания по вопросу выбора управления многоквартирным домом и определения способа управления должен быть заключен договор между избранной управляющей компанией (либо компаниями) и каждым собственником. Заключается такой договор на условиях, указанных в решении данного общего собрания. В договоре указываются стороны, заключившие соглашения и обязанности сторон. Заключив договор на управление многоквартирным домом, каждый собственник будет вправе требовать своевременного и качественного выполнения управляющей организацией взятых на себя согласно договору обязательств. Таких как:
- устранения аварий;
- бесперебойного предоставления коммунальных услуг;
- предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
Немаловажно, что законодательством предусмотрено, что собственники, самостоятельно избравшие способ управления на общем собрании, могут в любое время принять решение об изменении способа управления многоквартирным домом. Решение принимается также на общем собрании собственников многоквартирного дома. Ответственность за принятое решение будут нести все собственники.
Выбирать, какие именно жилищные услуги заказывать (т.е. уборку дворов, мытье подъездов, разбивку клумб во дворе и т.д.), должны также собственники квартир. Хотите, чтобы в каждом подъезде висели занавески и стояли цветы в горшках, - заказывайте и платите. Не хотите платить - делайте влажную уборку самостоятельно.
По договору Управляющая компания также будет обязана предоставлять собственнику информацию:
- о состоянии расчетов по оплате коммунальных услуг, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома;
- о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг или выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также о параметрах качества коммунальных услуг в установленные действующим законодательством сроки;
- акты, устанавливающие факты неисполнения/ненадлежащего исполнения обязательств по данному договору.
При заключении договора на управление многоквартирным домом, собственник также получает возможность требовать от управляющей организации снижения размера платы за содержание, ремонт помещения и коммунальные услуги. Но лишь в том случае, если оказанные работы/услуги были ненадлежащего качества либо выполнялись с перерывами, нарушающими установленную продолжительность по срокам исполнения. Возможен перерасчет коммунальных начислений за период длительного отсутствия собственника по указанному адресу прописки.
В настоящее время юридический отдел ОАО "Управляющая компания по ЖКХ" занимается разработкой формы договора на управление многоквартирным домом, адаптированной именно для жилищного фонда Выборгского района. Как только договор будет подготовлен, специалисты ОАО "Управляющая компания по ЖКХ" проинформируют население Выборгского района о порядке его заключения.